Жилое помещение может находится в совместной собственности у нескольких владельцев. Например, так происходит при получении жилья в наследство в равных или неравных долях. Когда квартира принадлежит нескольким владельцам, каждый из них имеет право продать свою долю данного имущества. При этом важно учитывать нормативно-правовые акты Гражданского кодекса РФ и не игнорировать интересы других собственников квартиры.
Какие нюансы надо учитывать при продаже доли квартиры
Если квартира принадлежит целиком одному владельцу, он имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. То есть, при желании владелец может продать, сдать в аренду или подарить свою недвижимость. Когда квартира находится в долевой собственности, распоряжаться ею нужно с учетом преимущественного права на выкуп сособственников жилого помещения.
Если выражаться правильно, то доля в квартире должна называться долей в праве собственности на недвижимости. Эта доля определяется не квадратными метрами или определенной комнатой квартиры, а владением части в долевой собственности с правом распоряжения пропорционально обозначенной в документах доле. Это означает, что при продаже доли происходит передача прав собственности на конкретную часть прав на недвижимость.
Все владельцы квартиры именуются содольщиками или сособственниками, а недвижимость считается, находящейся в общей собственности. Продавая долю в квартире, необходимо учитывать нормативы статьи 250 ГК РФ. В данном акте устанавливается основные требования к подготовке и проведению сделки по продаже доли квартиры:
- Преимущественное право на покупку доли квартиры имеют сособственники данной недвижимости. По этой причине прежде чем выставлять ее на продажу необходимо заблаговременно предупредить о намерении содольщиков. Если сособственник выражает желание и готовность выкупить долю квартиры, находящейся в совместном владении, ему по закону предоставляется приоритет.
- Для официального уведомления содольщика о намерении продать свою часть прав на квартиру нужно составить письменное предложение на имя каждого из сособственников данной недвижимости. Это предложение необходимо заблаговременно вручить всем совладельцам недвижимости.
- Чтобы избежать возможности сознательного игнорирования предложения о покупке доли квартиры кем-то из содольщиков, лучше не передавать документ лично в руки, а отправить почтовым отправлением. Заказное письмо с уведомление будет гарантией того, что продавец выполнил требования законодательства, предложив сособственникам выкупить его часть квартиры.
Если один или все сособственники квартиры игнорируют предложение о выкупе доли владельца, желающего продать свою часть прав на владение жилым помещением, это может быть приравнено к отказу (подробнее в ст. 438 ГК РФ). Когда совладельцы квартиры не могут или не хотят приобретать предложенную им долю, должен быть оформлен письменный нотариально заверенный отказ от права выкупа.
Данный документ дает продавцу полное право выставить свою часть на продажу сторонним покупателям. В случае неполучения ответа от сособственников на предложение о приобретении доли квартиры в течение одного месяца продающая сторона также получает право на продажу своей части стороннему покупателю. Не требуется согласие содольщиков на продажу доли квартиры при выставлении ее на публичные торги.
Как составить договор о купле-продажи доли квартиры
При продаже доли квартиры составляется стандартный договор, требования к оформлению которого устанавливается ст. 434 ГК РФ. Согласно этому нормативно-правовому акту договор о купле-продаже любого вида недвижимости составляется в любой форме. Однако традиционно договор оформляется в письменной форме в присутствии нотариуса, который заверяет законность сделки.
В электронном виде могут быть составлены и сохранены предварительные договоренности и подготовительные документы (например, переписка по электронной почте). Окончательный вариант договора о продаже доли недвижимость оформляется в трех экземплярах, по одному для каждого из участников сделки. Один экземпляр остается у покупателя как фактор, подтверждающий приобретения им прав на часть квартиры, он понадобится для дальнейшей регистрации. Второй — продавцу. Третий экземпляр необходимо предоставляется в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и остается там на хранение.
В сделке участвуют две стороны – продавец и покупатель, между ними и составляется договор купли-продажи. В договоре должны быть отражены главные аспекты сделки:
- Название населенного пункта, в котором происходит оформление сделки.
- Дата подписания договора.
- Паспортные данные продавца и покупателя доли квартиры – номер и серия документов, когда и кем выдан, адрес прописки.
- Реквизиты документа, устанавливающего право собственности продавца на долю квартиры. В качестве таких документов в зависимости от вида получения прав на долю квартиры могут выступать — договор о купле-продаже, дарственная, свидетельство о праве на наследство.
- Полные сведения о сути сделки. В этой части нужно указать, что одна сторона (продавец) за оговоренную стоимость передает права собственности на определенную долю прав на владение квартирой другой стороне (покупателю).
- Полные сведения о предмете сделке. Здесь должна быть указана продаваемая доля и реквизиты квартиры. В этой части указывается адрес, общие характеристики квартиры, размер доли продавца, количество и данные всех прописанных в ней.
- Стоимость предмета договора и прядок внесения оплаты покупателем (записывается прописью).
- Обязательства обеих сторон. Продавец обязуется передать во владение покупателя права на собственность долей квартиры, покупатель – принять их. Здесь же указывается срок, в который продавец обязуется освободить площадь и сняться с регистрации.
- Положения законодательства, с которыми должны быть ознакомлены стороны – статьи законодательства, в соответствии с которыми осуществляется сделка (ст. 131, 160-162, 164, 166-182, 209, 213, 223, 244, 246, 247, 256, 288-290, 292, 408, 421, 433, 450, 460-461, 549-551, 554-558 ГК РФ, ст. 17, 30, 36-39, 158 ЖК РФ, ст. 34 и 35 СК РФ).
- Информация о том, кто берет на себя расходы по заключению договора.
- Реквизиты обеих сторон и личные подписи.
Согласно п. 2 статьи 558 ГК РФ, сделка подлежит регистрации в территориальном отделении Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Договор вступает в силу в момент подписания его обеими сторонами и заверения сделки нотариусом. Помимо договора стороны должны оформить передаточный акт, который служит приложением к основному документу. А также к договору должны быть приложены оригиналы и копии документов, указанных в тексте.
Какие документы понадобятся для проведения сделки
Основными документами при продаже недвижимости, в том числе квартиры, выступают:
- паспорта обеих сторон;
- документ, подтверждающий право собственности покупателя;
- свидетельство о государственной регистрации доли;
- технический паспорт БТИ;
- кадастровый паспорт квартиры.
Если доля приобретена в браке и оформлена на одного из супругов, то для ее продажи понадобится письменное согласие второго супруга. Если собственником доли является несовершеннолетний, то для законного оформления сделки понадобится письменное согласие органов опеки. Для оформления этого документа нужно заблаговременно обратиться в службу опеки. Если ребенок не является собственником, а лишь прописан в данной квартире, документ из органов опеки не требуется.
Этапы заключения сделки о продаже части прав на жилое помещение
После нотариального заключения договора о купле-продаже доли квартиры сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. На это законодательством выделяется 30 календарных дней. Для оформления передачи прав собственности необходимо обратиться в отделение Росреетсра по месту расположения объекта сделки (квартиры).
Для регистрации надо предоставить такие документы:
- договор купли-продажи;
- акт приема-передачи;
- паспорта участников сделки;
- заявление о постановке на учет;
- заявление о государственной регистрации права собственности новым владельцем;
- разрешение на продажу от органов опеки (если затронуты интересы несовершеннолетнего);
- согласие второго супруга;
- документы, подтверждающие права собственности;
- уведомления о предложении выкупить долю сособственникам (по необходимости);
- отказ от права на выкуп от сособственников (по обстоятельствам);
- квитанция об оплате госпошлины.
Помимо всех остальных процедур оформления сделки продавец доли квартиры должен оплатить налог на прибыль, которая получена в результате продажи собственности. Данное требование выполняется независимо от того, кто выступает покупателем – родственник или посторонний человек.
