Оформление наследства на недвижимость

Недвижимость в большинстве случаев является наиболее ценным объектом наследственной массы, поэтому ее оформлению стоит уделить особо пристальное внимание. Чтобы правильно вступить в права наследования жилой или коммерческой недвижимостью, важно знать порядок оформления и собрать все необходимые документы.

Что такое наследство?

Наследство – это собственность умершего человека, которая может перейти во владение его родственников (при наследовании по закону), избранных наследодателем людей или организаций (при оформлении завещания). В состав наследства входит движимое и недвижимое имущество. К первой категории относятся все виды недвижимости – квартиры, жилые дома, гаражи, земельные участки, коммерческие здания и помещения.

К группе движимого имущества причисляются мебель, бытовая техника, драгоценности, предметы искусства, денежные сбережения, банковские вклады, ценные бумаги, различные виды транспорта и т.д. Чаще всего перед наследниками встает вопрос об оформлении в наследство автомобиля. Все аспекты оформления документов для вступления в права наследства регулируется главами 61-65 Раздела V Гражданского кодекса РФ, куда входят статьи 1110-1185.

Формы наследования

Согласно Гражданскому кодексу, в Российской Федерации законодательно установлены две форму наследования – по закону и по завещанию. При наследовании по закону на первый план выступают родственники покойного наследодателя. Всего существует 8 очередей возможных наследников, где каждая из последующих дальше по родственной связи. Первоочередными наследниками являются родные и усыновленные дети, супруги и родители умершего, по праву представления их место могут занять внуки, родные бабушки и дедушки.

При наследовании по завещанию получить права на имущество покойного могут лишь те люди, которые выбраны самим наследодателем. В данном случае родственные связи значения не имеют. В завещании содержится последняя воля человека. Если в нем указано, что свою собственность он оставляет одному наследнику, значит все его движимое и недвижимое имущество по закону переходит во владение данного человека.

Если указано несколько наследников в равных долях, то после оценки имущества наследство разделяется между всеми правопреемниками. Кроме того, в документе завещатель может указать конкретно, какое имущество и кому достается. Например, дом завещан ребенку, а квартира – супруге. В таком случае после положенного 6-месячного срока после смерти наследодателя каждый из наследников по завещанию может вступить в права владения своей частью.

Как вступить в наследство по закону

Для начала процесса наследования по закону необходимо обратиться к нотариусу для открытия наследства. Выбрать нотариальную контору по собственному желанию при решении вопроса наследования не получиться. Здесь есть строго ограниченные правила. Для открытия процедуры наследования нужно обратиться с заявлением о принятии наследства в нотариальную контору, территориально расположенную по месту жительства умершего.

Если место жительства наследодателя не определено (например, он постоянно проживал за границей), то местом открытия наследства будет определена контора, находящаяся в районе самого дорогого объекта наследственной массы. В большинстве случаев таковыми являются квартира или дом.

Данное условие не относится только к Московской и Ленинградской областям. В этих регионах введена в действие программа «Наследство без границ», которая позволяет правопреемникам открывать наследственные дела у любого нотариуса без привязки к месту жительства наследодателя.

При обращении к нотариусу можно решать не только вопрос открытия наследства, но и некоторые сопутствующие проблемы. Например, если у прямого наследника возникло подозрение, что целостность и сохранность собственности покойного находится под угрозой, он может обратиться к нотариусу с заявлением об охране и управлении наследственным имуществом.

Для обращения к нотариусу с заявлением о праве на наследство правопреемникам выделяется срок в 6 месяцев. Очень важно подать все необходимые документы до истечения этого времени. Если время открытия наследственного дела просрочено, вступать в права наследования придется через суд. При этом наследник должен объяснить и аргументировано доказать причину, по которой он своевременно не оформил наследство.

Чтобы не тратить время на судебные разбирательства, правопреемник, который по объективным причинам не может сам подать заявление нотариусу имеет право сделать это через доверенное лицо. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность, дающую возможность доверенному лицу проводить процедуру вместо доверителя.

Документы для оформления наследства на квартиру

Для вступления в наследование квартирой важно собрать пакет документов. Независимо от типа и стоимости имущества покойного для оформления наследства потребуется документ, официально подтверждающий факт смерти наследодателя – свидетельство о смерти. Его выдают близким и родным органы ЗАГСа по месту жительства покойного. Основанием для выдачи документа является медицинская справка по форме № 106/у-08, которую выдает учреждение, зафиксировавшее смерть. Свидетельство о смерти оформляется быстро, как правило, его выдают в день обращения или на следующее утро.

К свидетельству о смерти необходимо добавить паспорт правопреемника и документ, подтверждающий близкородственную связь с покойным. Для родных детей таким документом является свидетельство о рождении, для усыновленных – свидетельство об усыновлении, где в графе родители указано ФИО наследодателя. Если в права наследования квартирой вступает один из супругов, то нужно предъявить свидетельство о браке с покойным. Супруги, находящиеся в разводе с наследодателем, не могут претендовать на наследование по закону.

При наследовании квартиры нотариусу необходимо предоставить довольно объемный перечень документов на недвижимость. В этот список входят:

1. Правоустанавливающие документы на владение квартирой. Если квартира куплена наследодателем, то таким документом является договор купли-продажи. При приватизации жилья – договор о передаче жилья в собственность. Если квартира перешла во владение покойного по договору дарения, то его нужно приложить, чтобы доказать факт собственности. В зависимости от ситуации, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия, мены, ренты, свидетельство о наследовании, справка о выплате пая ЖСК, решение суда.
2. Документ, подтверждающий правильность выбора места открытия наследства. Таким документом может быть выписка из домовой книги или справка от паспортиста с места жительства наследодателя. Данный аспект очень важен, так как неправомерный выбор места открытия наследства может привести к юридической недействительности всего процесса.
3. Выписка из домовой книги. Это справка, которую заполняют на специальном бланке, в которой содержится информация о квартире и жильцах, проживавших в ней в прошлом и зарегистрированных в настоящее время. Документ выдает управляющая компания (ЖКХ, ТСЖ), занимающаяся делами дома, где находится квартира.
4. Кадастровый паспорт квартиры. Документ, подтверждающий факт государственной регистрации недвижимости, в нем содержится уникальный номер, технические характеристики и особенности жилого помещения. Согласно федеральному закону № 221- ФЗ, кадастровому учету подлежат все типы зданий, жилых и нежилых объектов недвижимости.
5. Справка из БТИ. Документ о техническом состоянии квартиры на момент последней инвентаризации, содержащий инвентарный номер квартиры. Срок действия справки 3 месяца.
6. Выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) об отсутствии ареста и обременений.
7. Документ об оценочной стоимости квартиры. Оценка недвижимости производится специализированными профессиональными организациями независимых оценщиков. Для проведения оценки понадобится отдельный пакет документов и заявление от наследника. Существует несколько видов оценки имущества – кадастровая, рыночная, инвентаризационная. При оценивании стоимости недвижимости для вступления в наследство чаще всего применяется кадастровая оценка.
8. Квитанция об оплате налога – госпошлины. Размер налоговой выплаты определяется пунктом статьи 333.24 НК РФ. Сумма госпошлины исчисляется из оценочной стоимости имущества. Кроме того, на размер налога влияет степень родства наследника к наследодателю. Чем ближе родственная связь, тем ниже госпошлина. Наследники первой и второй очереди, вступающие в наследство квартирой, должны будут оплатить налог в сумме 0,3 % от оценочной стоимости недвижимости, максимальный размер не превышает 100 тыс. рублей. Наследники последующих очередей, то есть, более дальние родственники – 0,6 %, но не более 1 миллиона рублей.

Дополнительно к этому пакету документу нотариусу возможно понадобится справка из управляющей компании о том, что за квартирой не числится задолженность за коммунальные услуги. Сначала правопреемнику лучше собрать основной пакет документов и лишь в последнюю очередь обратиться в ЖКХ и БТИ за справками, так как они имеют ограниченный срок действия от 1 до 3 месяцев.

После получения всех документов нотариус производит официальную проверку по каждой бумаге. Если выявится какое-либо несоответствие в предоставленных фактах, придется вновь собирать документы. В свою очередь это приведет к потере времени, что при вступлении в наследство чревато превышением срока, отпущенного на данную процедуру. После проведения всех положенных процедур нотариус выдает свидетельство о вступлении в наследство. На основании этого документа официально признанный наследник по прошествии полугода после смерти наследодателя может на законных основаниях оформить квартиру в собственность.

Оформление в наследство дома

Процедура вступления в наследство дома по принципу аналогична с оформлением квартиры. Различия касаются лишь пакета документов. Как и при оформлении в наследство квартиры, в первую очередь нужно доказать свои права на имущество покойного. Свидетельство о смерти выступает одним из основных документов при оформлении наследства любой категории. Также необходимо предоставить паспорт наследника и доказательства близкородственной связи с покойным – свидетельства о рождении, усыновлении, браке и т.д.

Документы, устанавливающие право владения жилым домом, зависят от того, в результате какого акта помещение было оформлено в собственность наследодателя:

• При покупке – договор купли-продажи;
• При индивидуальном строительстве – акт ввода завершенного строительства в эксплуатацию;
• При долевом строительстве – справка о полной выплате пая;
• При получении в дар – договор дарения;
• При наследовании – нотариально заверенное свидетельство о праве на наследство;
• При судебном разбирательстве – решение суда.

Кроме того, к перечню документов для оформления в наследство жилого дома понадобятся:

1. Технический паспорт на домовладение, выданный БТИ. Если таковой документ был получен покойным несколько лет назад, он не подойдет. Наследнику придется обратиться в БТИ и заказать новый документ. Время оформления техпаспорта составляет от 2 недель до 1 месяца.
2. Выписка из Единого реестра прав на объекты недвижимости, устанавливающая право владения и свидетельствующая о том, что дом не находится под арестом или иным обременением. Выдается в управлении Росреестра в течение нескольких дней после обращения.
3. Инвентаризационная оценка дома и экспликация поэтажного плана здания. Выдается БТИ.
4. Документ об оценочной стоимости дома. Как и в случае с оценкой квартиры для получения оценки необходимо обратиться к независимым оценщикам, имеющим государственную лицензию.
5. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен дом – договоры или акты о совершении сделки с земельным участком (покупка, получение в дар или наследство), архивная справка или постановление органов местного самоуправления о выделении участка под строительство дома.
6. Кадастровый паспорт на земельный участок. Если этого документа нет у наследодателя, его нужно оформить в Кадастровой палате.
7. Справка из территориального отдела Налоговой службы о том, что за домовладением не числится задолженности по налогам.
8. Квитанция об уплате госпошлины. Размер налоговой выплаты вычисляется по тому же принципу, что и при оформлении квартиры.

Все документы нужно собрать в установленный законом срок и подать заявление нотариусу. После подтверждения всех фактов наследнику выдается свидетельство о праве на наследство домовладением.

Документы на оценку наследственного имущества

Для оформления в наследство любого имущества правопреемнику необходимо получить документ о независимой оценке. При этом тип собственности значения не имеет. Если в наследство оформляется дом или квартира, то понадобится провести кадастровую оценку стоимости жилого помещения. Если у наследодателя во владении было транспортное средство, то понадобится оценка автомобиля для вступления в наследство.

Выбор организации для проведения оценке закреплен за наследником. В результате правопреемник получает на руки отчет о независимой оценке стоимости объекта (дома, квартиры, машины). При обращении в организацию оценщиков необходимо предоставить пакет документов, который по составу практически аналогичен бумагам для нотариальной конторы:

• Паспорт заявителя;
• Свидетельство о смерти владельца;
• Документ, подтверждающий родственную связь с умершим;
• Документы на собственность;
• Справку из БТИ по форме 11-а;
• Документ об отсутствии обременений (для недвижимости справка из ЕГРН).

Для оценки автомобиля понадобится талон регистрации транспортного средства, паспорт ТС, справки о ДТП (если такие есть), отчеты о проведении ремонтных работ и замене запчастей. Отчет об оценке имущества имеет срок действия такой же, как и период, отведенный законодательством на вступление в наследство – 6 месяцев.

Вступление в наследство недвижимостью по завещанию

При наличии завещания автоматически отпадает необходимость доказывать право на наследство. Таким доказательством уже является воля покойного. Как правило, подлинник завещания хранится у нотариуса, у завещателя может находиться его копия.

Если наследник заранее оповещен о наличии завещанной ему недвижимости, после смерти наследодателя он имеет право обратиться к нотариусу с заявлением об открытии дела о наследовании. Закрытое завещание нотариус открывает и зачитывает последнюю волю покойного в присутствии всех упомянутых в нем наследников. Закрытое завещание не выдается на руки правопреемникам, оно остается у нотариуса, а в качестве подтверждения права на наследство выдается нотариально заверенный протокол.

Для оформления наследства на недвижимость по завещанию понадобится:

1. Документ, удостоверяющий личность наследника.
2. Завещание с нотариальной отметкой, подтверждающей его действительность, или протокол вскрытия закрытого завещания.
3. Свидетельство о смерти завещателя.
4. Документы, подтверждающие право собственности наследодателя на завещанное имущество.
5. Документ о независимой оценке недвижимости.
6. Квитанция об оплате госпошлины. Законодательно нет разницы в вычислении размера налога на наследство по закону и по завещанию.

В соответствии со ст. 1149 ГК РФ обязательную долю в наследственной массе должны получить:

• Несовершеннолетние дети наследодателя независимо от того в браке они рождены или вне брака;
• Нетрудоспособные (престарелые) родители или супруг (к находящимся в разводе это не относится);
• Нетрудоспособные иждивенцы, находившиеся на попечении наследодателя.

Например, если у наследодателя двое несовершеннолетних детей, но в завещании указано, что квартира должна перейти в собственность одного ребенка. Если бы не было завещания, то оба ребенка получили бы равные доли в наследстве. Но даже при наличии завещания, несовершеннолетний ребенок, не упомянутый в нем, имеет право на долю в размере 25 % от всего наследственного имущества. Если она не будет выделена, то уполномоченный представитель ребенка может обратиться в суд. При оформлении наследства по завещанию нотариус собирает информацию о документы о завещателе. Если выявится обязательный наследник, то юридически должно будет оформлено долевое вступление в наследство.

Регистрация права собственности

После получения на руки нотариального свидетельства о праве на наследство и прошествии 6 месяцев со дня смерти наследодателя, можно приступать к оформлению имущества в собственность. Для регистрации права на квартиру или дом наследник должен обратиться в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для вступления в права собственности нужно предоставить технические документы на недвижимость, которые предоставлялись в нотариальную контору, и свидетельство о праве на наследство. Для оформления понадобиться написать заявление и оплатить госпошлину.